时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。然而，由于缺乏专业指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在风险。那如何才能避免投资失误呢？通过了解和体会的心得，希望对大家的投资有所帮助。
一般来说，买一套商铺少则几十万，多则上百万，甚至上千万，已然属于高投入的行列，在商铺的销售期内，房地产商会赋予所售商铺价值概念，比如大学生创业中心，综合购物中心（万达广场、恒隆广场等），美食一条街、服装城等等，这都属于为商铺赋予其价值概念，但概念归概念，真正实施存在较大的风险，概念成功则商铺随着市场的成熟价值也越来越高，收益也会随之大幅度的增加，反之市场会随之败落，价值不再增长，甚至可能降低，收益大幅度的减少，等待起死回生时刻。当然也存在特殊情况，即概念较为模糊，但收益率仍然很大，这主要存在于沿街商铺和副商圈为主，所以投资者在投资时充分考虑其概念是否可行，收益率能否大涨。
投资商铺的关键点也正因如此，投资成熟商铺，收益率基本固定，不会有太大的涨幅，且随着其他商铺建设或地段的变化，收益率会由峰直下，最明显的例子为山师东路，山师东路在未改造之前，其火爆程度可想而知，收益率一度非常可观，随着山师等几所学校的搬迁和山师东路的改造之后，其火爆程度剧降，市场快速萎靡，直到现在也是不温不火，其投资者异常愤慨。投资未成熟商铺，高风险也面临的高回报，高风险来自于对未来所购商铺的不确定性，但这个不确定性是可以根据周边的发展预见的，所以是相对可控的，且这个预见基本都是向上的，所以回报是可预见的，只是多少和时间的问题，而成熟商圈和商铺，收益是可以预测的，但未来的变化是不可预测的，而这种变化下行的空间也非常大。
投资者在购买商铺多考虑未来的可增长性，未来不具备太大增长性的商铺谨慎考虑，不要一味的听从开发商所设定的概念，也能以现在的市场去评价现有的商铺，投资商铺是需要有前瞻性的眼光，要预见到5年、10年、20年后的情况，所有的重点都在于此地段的增长性，其他都是辅助的。时间也是非常重要的考虑因素，虽然地段前瞻性非常好，但增长的时间过慢，回报率增长就会非常缓慢，时间越短，回报率也就越多，不可或缺的是商铺价值和时间也是成正比的，不同时间内商铺的价值是不等的。
所以投资者在投资商铺时重点考虑增长性、商铺价值、成长时间这几个方面的预见性多做关注，相信会给投资者带来帮助。
所谓这些预见性的东西如何才能做到评估呢？这个商铺到底值多少钱呢？花多少钱投资这个商铺是最合适的呢？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小研究，答案就在我们自己的手中。
商铺属于生财工具，一般投资商铺都是把自己的商铺出租，所以一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。
房租是商铺最好的增长性体现，而消费人群是决定增长性的关键因素，所以房租在成长期内价格是低的，随着承租人的经营和地段的变化，消费人群也会增长，从而带动房租，消费人群是可以预见的。下列的模型虽然不能全面的解读，但是可以作为参考来用。商铺价值、成长时间都需要自己来确定。
假设承租人在大学城经营餐饮业的地段考察一个铺位，他首先应当去了解的是周边餐饮的经营状况，比如周边居住人群的消费习惯，顾客的种类，餐饮的档次，(大众口味还是特色餐饮)吸引人群等等情况。
比如对于一个约140平米的餐饮铺，除去厨房、洗手间等公共部分，餐位为20—30个，初期投入，转让费(包括购置厨房设备、餐桌餐椅和碗筷等用具)为10万元、装潢费6万元，房租每天1元，月租金为4千元，年租金4.8万，总投入20.8万元。平均每天上座率为七成，每人消费为20元，每天有80人消费，那么每日的营业额为1600元，每周营业额为1.12万元，每月营业额为4.48万元，每年营业额为53.8万元，1到2年之后，如果经营好的话，净收益远远高于前期投入资金，营业额将会成倍增长。餐饮属于比较稳健，见效快，收益快。一般餐饮的回收期为8--12个月。
承租人有了利润增加的同时，店铺的价值也随之增加，店铺运营的越好，从而吸引的客流量越大，商铺的增值性体现越强。
所以在投资商铺的时候，后期运营是一定需要了解清楚地，这样才能更好的了解所投资的商铺。
最后还是提醒投资者，不可忽视的三个因素，即：增长性、投资价值、成长时间，相信您一定能买到合适的商铺。
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